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商场空置率高，餐饮品牌掀起“逃离潮

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餐饮网：商业地产行业正经历一场深刻的变革，一边是商场空置率不断攀升，一边是餐饮品牌被迫撤离或选择“逃离”。曾创下月营收180万、经营12年的老牌餐企“黑鸡小馆”被商场贴上《逃场告知书》；哥老官在未通知情况下突然停止营业；甚至连米其林高端餐厅也难逃撤店命运。这些案例背后，是全国重点城市购物中心空置率持续攀升的现状。据...

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商业地产行业正经历一场深刻的变革，一边是商场空置率不断攀升，一边是餐饮品牌被迫撤离或选择“逃离”。

曾创下月营收180万、经营12年的老牌餐企“黑鸡小馆”被商场贴上《逃场告知书》；哥老官在未通知情况下突然停止营业；甚至连米其林高端餐厅也难逃撤店命运。

这些案例背后，是全国重点城市购物中心空置率持续攀升的现状。据统计，2024年上半年全国重点27城600多家购物中心平均空置率达到8.5%，约三成商场空置率超过10%。

01 商业地产的供需失衡

商业地产市场正面临严重的供需失衡问题。2025年第一季度数据显示，全国重点监测的50个城市中，商铺平均空置率高达21.3%，写字楼平均空置率更是达到28.5%。

这意味着平均每五家商铺就有一家处于空置状态，而写字楼则有近三成空间无人使用。在部分三四线城市，甚至出现了“零租金招商”的现象，只为维持基本人气。

这种失衡状态主要源于两个方面：一方面是商业地产供给过量，另一方面是消费习惯改变导致需求减少。

02 商场宁愿空置也不降租的真相

资本估值压力

商场估值往往与其租金流水直接挂钩。一旦降低租金，可能导致资产估值缩水，影响企业的银行贷款额度和融资能力。

对于很多商业地产持有者来说，保持高租金预期比实际出租率更为重要，因为这直接关系到企业的资产负债表和市值管理。

价格同盟与锚定效应

部分房东之间存在不言而喻的价格同盟，谁也不愿意率先降价。一旦有业主开始降价，可能引发连锁反应，导致整个商圈租金体系崩溃。

对于商场内的老租户，如果给他们降低租金，可能引发其他租户的集体抗议，甚至导致更多租户要求降租或退租。

成本与预期的不匹配

商场的运营成本，包括物业费、能耗、智能系统投入等持续增加，压缩了降租空间。同时，很多商场管理者对市场仍抱有较高预期，希望等待市场回暖。

.许多商场宁愿空置也不愿“打折”出租，因为他们认为短期降租可能损害长期收益。

03 餐饮业的“商场困局”

对餐饮企业而言，商场开店已从“稳赚不赔”变成“越来越难做的生意”。一位在天津某商场经营400平方米火锅店的老板表示，每月房租10万元，人工12万，而月营业额还不到40万。

房租和人力成本占了大半，盈利变得几乎不可能。然而，即使面临连续亏损，许多餐饮商家也不敢轻易撤离。

一方面，他们与商场签有合约，提前毁约可能拿不到保证金；另一方面，门店投入了巨额装修成本，不愿轻易打水漂。

04 破局之道：从“顽固不化”到“灵活变通”

面对市场变化，一些商业地产已经开始积极探索转型之路。

市场化租金调整机制

山东某商业资产运营公司探索出了一套市场化租金调整机制。当租户提出降租申请时，他们就将当前租金挂到公开市场测试：如果有人愿意按此价格租赁，说明租金合理；如果无人问津，则与租户协商调价。

这种方法既避免了“盲目降价”损害资产收益，也防止了“盲目不降价”导致商户流失和资产空置。

业态优化与体验升级

一些商场开始从传统零售向体验式消费转型。数据显示，餐饮、健身、医美等无法被线上完全替代的业态，空置率比传统零售业态低15-20个百分点。

购物中心需要通过业态、品类组合，以及适合的品牌级次来满足客群需求。不同类型的商家合理配置，才能使购物中心的整体效用达到最大化。

探索新型合作模式

部分商铺业主开始尝试“基础租金+营业额提成”的模式，将固定租金改为市场价的50%-60%，同时要求5%-8%的营业额分成。

这种“轻租金重提成”的模式降低了商户的固定成本压力，同时使业主能够在生意好时获得更多收益，形成利益共享、风险共担的良性循环。

未来两到三年内，商业空间总量可能会继续收缩15%-20%。过剩的商业空间将通过改造、转型或淘汰逐步消化，市场最终会达到新的平衡。

到2030年，体验型业态在购物中心的占比有望从目前的35%上升至55%。那些能够前瞻性把握趋势、积极转型升级的市场参与者，依然有可能在调整期中脱颖而出。

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